Freiburger historische Bestände - digital

gar dessen Beseitigung rechtlich zugelassen werden müssen. Darin liegt kein Verstoß gegen
die Staatszielbestimmung, weil sie eine Aussage über einen lückenlosen Schutz jedes
einzelnen Denkmals zu unbegrenzten Aufwendungen nicht enthält. Es ist generell im Umgang
mit Staatszielbestimmungen wichtig, ihren begrenzten rechtlichen Gehalt zu respektieren
und nicht zu rasch vom nicht erfüllten Staatsziel zu sprechen. Selbstverständlich
aber ist dieser eben erwähnte Fall von der Staatszielbestimmung und vom Gesetz her unerwünscht
<26>.

Die Frage, wie häufig derartige vom Gesetz unerwünschte Fälle vorkommen können,
hängt zunächst entscheidend davon ab, wie im einzelnen das Kriterium der Zumutbarkeit
konkretisiert wird. Bei der näheren Eingrenzung dieses Kriteriums zeigt sich in typischer
Weise der Einfluß des Verfassungsrechts auf die Interpretation unbestimmter Gesetzesbegriffe
. Es war bereits davon die Rede, daß Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis die
entscheidenden Merkmale sind, die der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung und Ausformung
des Eigentumsbegriffes zu beachten hat. Dementsprechend muß das Merkmal der
Zumutbarkeit in dem Sinne präzisiert werden, daß die denkmalschutzrechtlichen Pflichten
des Eigentümers nicht so weit gehen dürfen, daß das geschützte Objekt in der Hand des
privaten Eigentümers nicht mehr von privatem Nutzen ist oder die Beschränkung praktisch
dazu führt, daß der Eigentümer das Objekt nicht mehr veräußern kann.

Wenn also z.B. die Versagung einer Abbruchgenehmigung sich praktisch als ein Veräußerungshindernis
auswirkt, das Objekt aber ohne die Beschränkung des Denkmalschutzes
zu angemessenen Bedingungen verkäuflich wäre, ist die Grenze der Zumutbarkeit überschritten
. Das Kriterium der Privatnützigkeit wird vom BGH in der maßgeblichen Baden-
Baden-Entscheidung <27> wie folgt beschrieben: Die Zumutbarkeitsschwelle ist auch dort
überschritten, wo der Eigentümer sein "unter Denkmalschutz stehendes Gebäude nicht
mehr sinnvoll nutzen kann, dieses also nur noch "Denkmal" ist und damit dem Wohl der
Allgemeinheit dient", d.h. nicht mehr von privatem Nutzen ist. Mit anderen Worten: Niemand
kann von einem Eigentümer verlangen, daß er Aufwendungen macht, die letztlich
dazu führen, daß er finanziell mit dem Denkmal nicht mehr zurechtkommt. Der Eigentümer
soll nicht auf Dauer zuschießen müssen, etwa durch auf Dauer zu tragende Bewirtschaftungskosten
, die höher liegen, als die zu erzielenden Mieteinnahmen.

Orientiert an diesen allgemeinen Grundsätzen, hat die Rechtsprechung sich in einer Reihe
von Einzelfallentscheidungen bemüht, das Kriterium der Zumutbarkeit näher einzugrenzen
<28>. Dananch ist z.B. die Zumutbarkeitsschwelle überschritten, wenn die aus der Denkmaleigenschaft
resultierenden Bewirtschaftungskosten 70 % des erzielbaren Ertrages erreichen
, das heißt z.B. ein Bewirtschaftungsaufwand von DM 7/m2 bei einem im günstigsten
Falle erzielbaren Mietpreis von DM 10/m2 <29'.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang aber, daß die grundsätzliche Gewährleistung des Eigentums
nicht die in die Zukunft gerichtete Erwartung stützt, ein Objekt zu möglichst günstigen
Preisen verkaufen zu können <30>. Auch erhebliche Minderungen des Marktwertes
rechtfertigen für sich genommen keineswegs den Schluß, daß eine Maßnahme enteignenden
Charakter hat. Im konkreten Fall konnte das Anwesen vorher für DM 2,5 Mio. bis DM
3,1 Mio. verkauft werden, nach der Eintragung in das Denkmalbuch waren nur DM 1,6
Mio. zu erzielen <31>. Das BVerwG wies in diesem Zusammenhang darauf hin, daß überzogene
Reaktionen des Grundstückmarktes nicht zu beachten seien.

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